按语：海南省商务厅联合法律顾问单位打造“抗击疫情企业复工复产法律服务指南”，为企业提供一系列精准的法律指导，为帮助企业顺利全面复工复产、打赢经济社会发展战保驾护航。

下面是律师关于新冠肺炎疫情下商业物业租赁相关法律问题的建议。

疫情期间，租赁商业物业的商户运营遭受重大损失，商业物业租赁合同的履行受到严重影响。现就解除租赁合同或要求出租人减免租金相关法律问题及应对措施分析如下：

一

承租人能否因本次新冠肺炎疫情主张解除商业物业租赁合同或减免租金？

律师解答：

1、新冠肺炎疫情暴发后，全国各地方政府纷纷推出政策支持中小企业应对疫情，均提及了减免租金措施。在海南，对承租国有（含集体）资产类经营用房的承租人，可以根据《海南省人民政府关于印发海南省应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小企业共渡难关八条措施的通知》及《海口市人民政府关于印发支持中小企业应对新型冠状病毒肺炎疫情政策措施的通知》精神，主张出租人减免2020年一季度租金。

2、对于在新冠肺炎疫情发生之前，租赁合同已经签署生效、正常履行且没有迟延履行的情况下，承租人因政府行政部门采取的暂停营业措施导致无法继续使用租赁物业的，可以主张不可抗力免责，免除相应租金的缴纳义务，甚至解除租赁合同。

虽然疫情客观上影响了承租人的经营收入，但与合同的履行不存在直接关系，在承租人可以继续使用租赁物业，但为减少损失自行停止营业的，从公平角度出发，承租人要求出租人适当减免租金以分担损失或免除其迟延支付租金的违约金也有法律依据并合乎情理。

二

商业物业承租人如何向出租人主张不可抗力免责？

律师解答：

《合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。未及时履行通知、证明义务的当事人不能免责，未采取必要措施减少不可抗力损失的则需承担扩大部分的损失。该条规定是为了防止当事人滥用不可抗力作为免责事由，逃避履行义务。同时，也是为了防止当事人放任事态，导致损失扩大。结合判例来看，如商业物业承租人依据不可抗力进行救济，承租人需根据《合同法》第一百一十八条的规定，履行及时通知向对方、提供证据证明不可抗力对合同履行产生的影响、避免损失扩大等义务，否则，法院仍然可能判令遭受不可抗力一方承担责任。

新冠肺炎疫情之下，经济活动势必受到限制，经营收入下降不可避免。商业物业承租人与出租人本是利益共同体，只有在疫情面前相互体谅、相互扶持才能共克时艰，共同迎来曙光破晓，春光明媚之时。律师建议：商业物业的出租人和承租人应本着相互理解、公平合理的原则，友好协商，妥善处理因遭受新冠肺炎疫情影响所导致的租赁合同履行问题，避免讼累。

特别声明

以上内容由海南省商务厅应对疫情援助企业网上法律服务专项行动律师团队编纂整理，是律师团队根据新冠肺炎疫情期间的特殊情况，就相关法律法规及司法实践的理解所整理的概括性指引，仅代表律师本人观点，不构成对企业的特定法律事项出具的正式法律意见，不具有任何法律效力，仅供企业参考。

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北京中伦（海口）律师事务所

韩耀资深律师

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